住宅ローンが残っている家を売りたいと考えている方、毎月のお支払いにご不安のある方などのご相談をお聞きしています。
人には、様々なご事情があります。突然、会社都合で職を失ったり、想定もしていない災害で出費が重なったり、病気で仕事ができなくなることもあります。そのような様々な費用負担で住宅ローンの支払いが苦しくなってきたときはどうしましょう？月々のローンを滞納することで、競売となり、不本意にマイホームを失うようなことは避けたいですよね。
住宅ローンの返済が苦しくなったら、まずは金融機関に返済計画の見直しを相談してみることをお勧めいたします。なかなか勇気のいることではありますが、金融機関としても返済が滞ることは好ましいことではありません。きっと役に立つアドバイスや情報を提供してくれるはずです。それでも、返済の解決が難しい場合は所有する不動産の「任意売却」を検討してみましょう。最悪の事態になる前に、最善の方法を考えていきましょう。
マイホームを売却したお金で、ローンをすべて返済できれば問題ないのですが、売却資金ですべて返済することができない場合は、借入金のすべてを返済するためのお金が別途必要になってきます。なぜなら、不動産を売却する場合、住宅ローンなどを利用したことで、不動産に設定した抵当権を抹消しなければならず、金融機関の抵当権の抹消は、ローンの完済が条件となっているからです。そこで、マイホームを売却してもローンの完済ができない場合は、金融機関と相談して任意売却とするか、金融機関が抵当権を行使して不動産を差し押さえた後、強制的に競売と呼ばれる売却へ進むことになります。
任意売却とは、金融機関の了承を得て、ある程度ご所有ご自身の希望条件で一般市場にて不動産を売却することです。任意売却の場合は、売却によって住宅ローンを完済できない場合でも、債権者である金融機関の了承が得られれば、一定の条件のもと抵当権を解除してもらえるのです。
一方で、競売になると、所有者の意志とは関係なく、債権者が抵当権の対象となっている不動産を差し押さえ後、法的な手続きに則って強制的に売却されます。一般的には、住宅ローンを３～６か月程度滞納すると、住宅ローンの残額を一括返済するよう請求されます。
◆任意売却を選択するメリット◆
任意売却は、一般の不動産売却に近い形で行われるという特徴があります。通常の売却の時もそうですが、売り出しの情報などを非公開に近い形で売却を進めることが出来ます。一般の競売は、競売情報のWEBサイトなどに公表されるので周囲に知られる可能性もあります。また、引っ越し日などの融通が利くことも多くあります。
◆任意売却を選択した場合の注意点◆
もちろん、任意売却にも注意点があります。まずは、任意売却を行うと決定したら、できるだけ速やかに売却活動を始めるよう心掛けましょう。ローンを滞納している間は遅延損害金という利息以外の負担も増えていくからです。残債を気にして売却価格を高く設定すると、かえって時間がかかり売りにくくなってしまいます。
◆任意売却で準備するとよいこと◆
任意売却では、ちょっとした準備を意識することで、不安要素を軽減することにもつながります。例えば、任意売却でも通常の取引同様に諸経費はかかります。マンションなどの場合、管理費などの滞納があると精算が必要になる可能性もあります。費用の確保を事前に金融機関と相談しておくことが大切です。
