皆様、こんにちは。北九州市小倉南区で学び育ち、地域の皆様に寄り添う不動産業を営んでおります、株式会社アス・プラスの森田泰徳です。業界に携わって23年、経営16年目を迎える一人社長として、最初から最後まで責任を持って、わかりやすく丁寧なご相談をこころがけております。
3月を迎え、少しずつ寒さも和らぎ、春の訪れを感じる季節になりましたね。小倉南区内でも、新生活や進学・転勤を控えて街が慌ただしく動く時期です。今月も、皆様の大切な資産を守るためのヒントが詰まった「アス・プラス不動産便り（2026年3月号）」の内容を、さらに深掘りしてブログでお届けいたします。
今月のテーマは、多くの方が直面する「実家の空き家問題」と、知っておかないと怖い不動産の「共有名義のリスク」についてです。デリケートな問題だからこそ、早めの対策が鍵となります。ぜひ最後までお読みください。
1. 実家の空き家問題は家族でも話しづらい？データで見る「空き家にする理由」
「親が元気なうちに、実家を将来どうするか話しておきたいけれど、縁起が悪いと言われそうで切り出しにくい……」そんなお悩みを抱えている方は非常に多いです。実家の空き家問題は、家族間であってもなかなか本音で話しづらいテーマの一つです。
相続人が空き家のまま放置してしまう理由
国土交通省などの調査によると、親から実家を相続した人が「特に使っていないのに空き家のままにしている理由」として、約60％の人が「物置として必要だから」と答えています。 「実家には親が生前に使っていた家具や思い出の品、大量の荷物が残されたままになっており、どこから片付けていいか分からない」というのが、多くの相続人様のリアルな現状なのです。
小倉南区でも増えている「実家の空き家」
小倉南区には、昭和のニュータウン開発時期に建てられた立派な一戸建て住宅がたくさんあります。しかし、子ども世代はすでに別の場所にマイホームを建てて独立しているケースが多く、親御様が亡くなった後に実家がそのまま空き家になってしまうケースが急増しています。
親としては「自分が亡くなったら子どもたちが何とかしてくれるだろう」と安易に考えがちですが、遠方に住んでいる子どもたちにとって、定期的な空気の入れ替えや庭の草むしり、維持管理にかかる費用や固定資産税の負担は想像以上に重いものです。親の気持ちを尊重しつつ、元気なうちから少しずつ荷物の片付けを進め、将来「売却するのか」「賃貸に出すのか」を家族で対話しておくことが何よりも大切です。
2. 知っておきたい！相続人が複数のときの不動産「共有」リスク
実家を相続する際、「兄弟で仲良く平等に分けるために、とりあえず名義を全員の『共有名義』にしよう」と考える方がいます。実は、これが将来の大きなトラブルを生む「共有の落とし穴」です。
不動産を複数の相続人で共有すると、以下のような大きなリスク（デメリット）が発生します。
リスク①：全員の同意がないと売却もリフォームもできない
共有名義の不動産は、売却、賃貸、解体、大規模なリフォームなどを行う際、共有者「全員」の同意が必要になります。 もし1人でも連絡が取れない人がいたり、売却に反対する人がいたりすると、手続きは完全にストップしてしまいます。
リスク②：売れない・貸せない「塩漬け状態」に
最初は仲の良い兄弟であっても、年月が経つとそれぞれの生活環境や経済状況が変わります。「早く現金化したい兄」と「思い出があるから残したい弟」で意見が対立すれば、不動産は売ることも貸すこともできない最悪の「塩漬け状態」になってしまいます。
リスク③：次の世代へいくほど権利が複雑化する
さらに放置して次の世代に相続が発生すると、共有者の子どもや孫へと権利が細分化され、面識のない親族が何十人も共有者になってしまうことがあります。こうなると、全員の判子（同意）をもらうことは実質不可能になります。
対策の基本は「共有を作らない」
トラブルを防ぐ原則は、「生前から分け方を決めておくこと」、そして「遺言書を作成して、特定の1人が単独取得する」か、あるいは「代償分割（1人が不動産を相続し、他の人には現金で支払う）」といった方法を検討することです。まずは相続登記でしっかりと名義を確定させることが第一歩となります。
3. 空き家管理の重要ポイント：家を傷ませないための3大原則
もし、どうしても実家が一時的に空き家になってしまう場合は、建物の価値を下げないための適切な管理が不可欠です。アス・プラスでは、空き家管理において以下の3つのポイントを推奨しています。
- 定期的な巡回と換気・通水の徹底 家は人が住まなくなると驚くほど急速に傷みます。月に1回以上は窓を開けて全室の空気の入れ替えを行い、カビの発生を防ぎましょう。また、給排水管に水を流すことで、悪臭やサビ、害虫の侵入を防ぐことができます。
- 建物外部の点検と予防保全 屋根や外壁、雨どいにひび割れや破損がないか定期的に確認します。劣化を放置すると雨漏りが発生し、修繕費が跳ね上がってしまいます。雑草の除去やポストの整理も、防犯（放火や空き巣の防止）のために重要です。
- 活用方針の明確化と費用管理 「売る」「貸す」「解体して更地にする」といった将来の方針を早めに決めることが最大の資産防衛です。毎月・毎年の固定資産税や保険料、維持管理費を正確に把握し、収支を「見える化」しておきましょう。
4. 【教えて！ふくろう博士】マンション売却時の過去の「浸水被害」
今月の「不動産売却相談室」では、紙面に掲載された、マンション売却の際の大切な「告知義務」に関するご質問にお答えします。
Q. マンションの1階の住戸を売却したいのですが、過去に大雨で床下浸水したことがあります。これを秘密にして売却したら、後から契約解除などになる可能性はありますか？
A. はい、過去の浸水被害を隠して（内緒にして）売却した場合、売買契約の取り消し（解除）や、損害賠償を請求される可能性が極めて高いです。
不動産の取引において、買主様が「それを知っていたら買わなかった、あるいはもっと安ければ買った」と判断するような重要な事実（過去の雨漏り、浸水被害、シロアリ被害、設備の不具合など）は、売主様側にあらかじめ伝える義務（告知義務）があります。 もし仲介会社もそれを知っていて隠していた場合は、業者側もペナルティを受けます。後々の大きなトラブルを防ぐためにも、マイナスの情報こそ最初から正直にすべてプロの不動産会社に開示し、納得した上で買主に購入してもらうのが、安全な売却のための鉄則です。
5. まとめ：小倉南区の実家・空き家のお悩みはアス・プラスへ
今月の「アス・プラス不動産便り」はいかがでしたでしょうか。 実家の空き家問題や共有リスクは、時間が経てば経つほど問題が複雑になり、解決のための費用もかさんでしまいます。「まだ先のこと」と思わず、春の家族が集まる時期などに、少しずつこれからの住まいについて話し合ってみてください。
私、森田泰徳は、この生まれ育った小倉南区で、売主様が納得できる公平で透明性の高い査定と提案を行うことを信条としております。 一人社長だからこそ、大手企業のように担当者が途中で変わることなく、私が最初から最後までじっくりとお悩みをお聴きし、一番良い解決策を一緒に考えます。
- 「実家が空き家になりそうだけど、何から手を付けたらいい？」
- 「兄弟で共有名義にしようか迷っている…」
- 「古いマンションを売りたいけれど、不具合があって心配」
どんな小さな疑問や不安でも構いません。どうぞ安心して、お気軽に株式会社アス・プラスまでご相談ください！
【会社概要・お問い合わせ】
- 社名： 株式会社アス・プラス
- 代表取締役： 森田泰徳
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- 公式HP： https://usplus-web.com
(※3月・4月・5月の詳しい営業日カレンダーや、飲む点滴「甘酒」に関するミニコラム、毎月大好評の「今月の不動産占い〜マンション売却編〜」の詳細は、上記に掲載している画像2枚目をぜひご覧ください！皆様からのご相談をお待ちしております。)
